6折人才房将成历史,究竟是怎么一回事?

深圳人才房和安居型商品房将正式成为历史。自此，此前关于深圳安居型商品房、人才住房停止供地的传闻正式落地。相应的，深圳的住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。一是，可售的保障性住房方面，原本能够取得完全产权的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房将成为历史，采取封闭流转的共有产权住房将登上舞台；二是，可租的保障行住房方面，新增了保障性租赁住房，这意味着非深圳户籍的普通新市民也将获得低于市价的租房机会。
6折人才房将成历史究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

深圳人才房和安居型商品房将正式成为历史。

日前，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》意见的通告。

上述文件的起草说明书提到：目前，市住房建设局正在牵头制定我市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型，下称“保租房”）、共有产权住房等住房类型。自此，此前关于深圳安居型商品房、人才住房停止供地的传闻正式落地。相应的，深圳的住房保障体系将由当前公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

上述转变有两点值得关注。一是，可售的保障性住房方面，原本能够取得完全产权的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房将成为历史，采取封闭流转的共有产权住房将登上舞台；二是，可租的保障行住房方面，新增了保障性租赁住房，这意味着非深圳户籍的普通新市民也将获得低于市价的租房机会。

具体来看，原本可以销售的保障性住房——安居型商品房、可售型人才住房，售价约为同片区商品房的6折，签订买卖合同满10年后，可申请取得住房完全产权；而新增的共有产权住房，未来售价约为同片区商品房的5折，采取封闭流转，在签订买卖合同满5年后，只能面向符合条件的对象转让产权份额或者申请收购，无法取得完全产权。

相比之下，不能取得完全产权的共有产权住房几乎没有投资属性，因此，市场普遍认为，现有的安居型商品房和可售型人才房将比共有产权住房更受欢迎。然而值得注意的是，在深圳房地产市场销售去化不畅的当下，人才住房受欢迎的程度也不达预期。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在售的人才住房、安居型商品房，在销售完毕以后，全面向共有产权住房转型，这有利于目前正在销售的人才住房的去化。

新增的保障性租赁住房即低于市价的，面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应的租赁住房。与深圳此前就有的公共租赁住房比起来，保障性租赁住房没有户籍限制，非深户也能申请；与此前深圳拥有的可租型人才房比起来，保障性租赁住房对申请人的学历等方面有所放宽。另外，近年来深圳对保障性租赁住房的供应计划远超原来的公租房，未来深圳市民低价租房的可能性也随之增加。

深圳住房保障体系的改变是顺应新时期国家政策的新要求。2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，即我国的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主体。而彼时，深圳市的住房保障体系包含安居型商品房、人才住房（可租和可售）、公共租赁住房三种类型，与国家层面规定的住房保障体系有差别，正是在这样的背景下，深圳市住房保障体系开始做出改变。

李宇嘉表示，长期以来，包括深圳在内的热点城市期，其住房保障体系更多的是保障人才。目的是促进本地经济增长和产业转型。在高房价的背景下，这样的做法没有任何问题，但是仅仅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，也与国家新时期的保障体系存在较大的错位，也会导致新市民和年轻人的住房困难程度增加。

李宇嘉表示，新的住房保障最大的特征就是保障扩围，其目的就是要顺应“内循环”主导的新时期，将扩内需、促消费摆在更加重要的位置。当低收入人群的住房保障基本解决了以后，住房保障体系就应该覆盖更广大的住房困难人群，特别是将它们的住房门槛降低，从而把更广泛的人群纳入到城市公共服务的范围之内，为内需和消费扫清障碍。当前，国家重视保障性租赁住房就是如此。

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市场价7折出售，认购率仅2.7%！福州人才房为何“受冷落”？

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

在市场持续低迷下，即便是远低于市场价的人才房也遇冷。

《每日经济新闻》记者观察发现，去年底以来，无论是一线城市深圳还是省会城市福州等地，均出现以市场价6-7折出售的人才房，但遭遇高比例弃选的情况不在少数。

近日，福州市长乐区住房和城乡建设局发布《关于福州滨海新城第二批人才保障性住房选房结果的公示》，选房房号确认登记表中仅有9人，而本次人才保障性住房抽签选房安排的房源是331套，折算下来认购率仅2.7%。

对此，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉2月13日通过微信告诉记者，一方面是整个商品房的价格下降比较快，这使得人才房和商品房的价格差距缩小。此外，整体的市场情绪和区域人才流动的影响，也会造成区域内整体的购买力下降。

俯瞰福州 图片来源：新华社

市场评估价7、8折出售，331套房源33人选房

根据《关于2022年第二批福州滨海新城人才保障性住房资格申请受理有关事项的公告》（以下简称《第二批福州滨海新城人才房申请公告》），本次福州滨海新城人才保障性住房房源安排在武夷书香名邸、恒荣广场、新投汇贤雅居、新投汀兰雅郡（滨海租赁三期）及新天地海滨花园等5个项目内共500套。

配售户型面积控制在60-90平方米，配售标准为：单人户不超过60平方米户型，2人家庭户不超过75平方米户型，3人及以上家庭户不超过90平方米户型。住房价格根据人才类别按市场评估价7或8折出售（其中本科及以上学历、中级及以上职称、高级工及以上职业资格人员按7折；全日制大专学历、初级职称、中级工职业资格人员按8折）。

贝壳找房平台显示，恒荣广场目前的参考均价为13000元/平方米，按7折计算，人才房的均价为9100元/平方米。

记者发现，在本次符合人才房申请条件的公司名单中，首批也只有52人。到选房顺序号抽签阶段，名单的选房顺序号截止在33号。而最终福州滨海新城人才保障性住房抽签选房安排房源为331套，选房房号登记表上仅有9人。按首批申请的52人计算，本次弃选率也达到了82.69%。

来源：福州市长乐区人民政府官网

可供对比的是，2022年首批福州滨海新城人才保障性住房也是按市场评估价7折出售，300套配售人才房，467套房源供选择，且房源小区项目与第二批基本相同。最终有351位申购人通过资格审核符合配售标准，153位申购人参与选房确认房号，认购率约为43.58%。

无独有偶，去年底，曾经的“打新圣地”深圳也出现多个人才房弃选率较高的情况。深圳推出首批6个人才住房项目，房源共计约4422套，人才住房租售价为市场价的60%左右，配售均价为20520元-44900元/平方米。

彼时在申请阶段还十分火热，申请系统还一度崩溃，认购申请家庭共15294户，超过房源数量的3倍。本以为市场会哄抢人才房，但最终除了一个项目卖完外，其余项目的选购率仅4%-66%，整体共有1930套房源被选定，去化率不到44%。

人才房门槛高且限制多，房价下行期优势减弱

据福州克而瑞统计，今年1月份，住宅市场五区普通住宅量价齐跌，成交量环比大幅下滑61.14%，成交均价环比下滑5.98%。闽侯普通住宅量价齐跌，成交量环比下滑59.51%，成交均价环比下滑0.92%。按照克而瑞监测的热度指数来看，福州五区总认购环比下跌45%。

数据来源：福州克而瑞

对于近期多地人才房认购率较低的原因，李宇嘉向记者表示，一方面是整个商品房的价格下降比较快，这使得人才房和商品房的价格差距缩小。此外，整体的市场情绪和区域人才流动的影响，也会造成区域内整体的购买力下降。

最近几年，政策性保障房出现的频率和规划的量级越来越大，但与此同时，这类保障房的认购率也一直不高，如共有产权房、人才房等。包括人才房在内的保障房虽然价格较市场价便宜不少，但区位普遍都较为一般，同时也兼具申请门槛和很多限制条件，也会占用首次购房资格，这也是“劝退”申请人的重要因素之一。

以深圳为例，申请人才房需要是深圳户口且有3年社保，同时还要有全日制本科及以上学历；如果是单身人士申请人才房，还需要年满35周岁等要求。

来源：福州市长乐区人民政府官网

《第二批福州滨海新城人才房申请公告》显示，购房人原则上限制物权期为10年，机关事业单位、人民团体在编在岗人员的购房人自取得房屋不动产权证之日起不满5年的不得上市交易。

自房屋不动产产权登记之日起满5年不足10年的，政府和购房人各享有50%房产增值收益（交易时的点评估价减去购买价），购房人向政府补交政府享有的50%房产增值收益后，可以将不动产登记申请变更为普通商品房，并获得完整产权和上市交易权利，政府享有上市交易优先回购权。自房屋不动产产权登记之日起满10年，不动产权登记可直接变更为普通商品房，购房人可自主上市交易，交易收益全额归人才所有。

在申请条件上，记者注意到，与首批相比，本次第二批福州滨海新城人才房申请条件有所放宽，职工养老保险（或工薪个人所得税）缴纳区域从首批的188平方公里扩展至269平方公里范围内，申请人学历也从全日制本科及以上学历人员放宽至大专及以上学历人员（其中大专要求全日制学历，本科及以上不限学历类别）。